Método objetivo
Valor catastral del suelo × coeficiente según los años de propiedad × tipo de tu ayuntamiento. Los coeficientes máximos los fija el Estado cada año; el tipo, cada municipio (máximo legal: 30%).
Guía de gastos · actualizada 2026
Gastos de vender una vivienda en Tenerife
Estima cuánto te quedaría después de vender. Ajusta los datos del ejemplo y revisa después qué gastos y exenciones corresponden a tu caso.
Calculadora · estimación orientativa
¿Cuánto te quedaría después de vender?
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La estimación del IRPF está pensada para personas con residencia fiscal en España, en régimen común. Si no resides fiscalmente aquí o tributas en régimen foral, el resultado fiscal no es aplicable a tu caso: consulta el tratamiento que te corresponde.
Estimación orientativa con la escala estatal del ahorro (19–30%) y costes típicos; no es asesoramiento fiscal. Afinamos tus números por WhatsApp.
Gastos del vendedor
Qué gastos e impuestos tendrás que revisar.
Algunos gastos tienen importes relativamente previsibles; otros, como los impuestos y los honorarios, dependen del caso. Antes de aceptar una oferta, reúne los gastos acreditados y comprueba qué cálculo y posibles exenciones corresponden a tu venta.
Ir directo a la calculadora de gastos Empezar por saber cuánto vale tu casa| IRPF (ganancia) | La escala del ahorro publicada por la AEAT es 19%, 21%, 23%, 27% y 30%, aplicada por tramos sobre la ganancia, no sobre el precio. Verifica el ejercicio aplicable a tu venta. |
|---|---|
| Plusvalía municipal | Depende del ayuntamiento, del valor catastral del suelo y de los años de propiedad. Cero si no hubo incremento real. |
| Cancelación de hipoteca | Entre 600 y 1.000 € aprox. entre notaría, registro y gestoría, si la vivienda aún tiene carga inscrita. |
| Certificado energético | Entre 80 y 150 € aprox. Obligatorio para anunciar la vivienda, no solo para firmar. |
| Notaría | La matriz corresponde al vendedor salvo pacto; en la práctica suele negociarse. Déjalo cerrado en las arras. |
| Honorarios de agencia | Solo si trabajas con una. Los honorarios se pactan en cada encargo: revisa importe, IGIC, servicios, exclusividad y momento de cobro antes de firmar. |
Plusvalía municipal (IIVTNU)
Desde 2021 puedes contrastar el cálculo objetivo con el incremento real acreditado.
La plusvalía municipal grava el incremento de valor del suelo mientras fuiste propietario. Tras la reforma de 2021, puedes solicitar que se tome el incremento real cuando resulte inferior al cálculo objetivo y lo acredites conforme al procedimiento. El plazo general para liquidarla es de 30 días hábiles desde la venta.
Método real
Se calcula sobre el incremento real, aplicado a la proporción que el suelo representa en el valor catastral. Si resulta inferior al cálculo objetivo, puedes solicitarlo y acreditarlo.
Sin ganancia, sin impuesto
Si vendes por menos de lo que te costó y lo acreditas con las dos escrituras, no se paga plusvalía. No es automático: hay que declararlo y aportar la prueba dentro del plazo.
IRPF de la ganancia patrimonial
El IRPF se calcula sobre la ganancia, no sobre el precio de venta.
La ganancia es el precio de venta menos el de compra, ajustado con los gastos e impuestos de ambas operaciones y las mejoras acreditadas (reformas con factura, no el mantenimiento). Los gastos y mejoras que cumplan los requisitos fiscales y puedas acreditar pueden reducir la ganancia sujeta a impuestos. Se declara en la renta del año siguiente a la venta.
Tres exenciones que conviene revisar: la reinversión en vivienda habitual puede eximir total o parcialmente la ganancia si se cumplen las condiciones y el plazo de dos años antes o después de la venta. La transmisión de la vivienda habitual por personas de 65 años o más también puede quedar exenta, siempre que se cumpla la definición fiscal de vivienda habitual. Para otros bienes, las personas de esa edad pueden aplicar una exención al constituir una renta vitalicia asegurada en seis meses, con un límite acumulado de 240.000 € y otros requisitos. La calculadora no simula esta última opción ni verifica automáticamente que cumplas las condiciones.
Consulta los requisitos de la AEAT sobre reinversión en vivienda habitual, transmisión a partir de los 65 años y rentas vitalicias. Contrasta el ejercicio de tu venta con un asesor fiscal.
Hacer el diagnóstico gratuito antes de decidir| Hasta 6.000 € | 19% |
|---|---|
| 6.000 – 50.000 € | 21% |
| 50.000 – 200.000 € | 23% |
| 200.000 – 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 30% |
Fuente: Agencia Tributaria, escala de la base liquidable del ahorro. Comprueba la escala vigente en el ejercicio de tu venta.
Hablemos claro de honorarios
¿Qué honorarios cobra la agencia y qué incluyen?
No existe una tarifa legal única para los honorarios de agencia. Algunas agencias los pactan solo si la venta se cierra; otras pueden estructurarlos de forma distinta. Compara por escrito el importe, el IGIC, la exclusividad, los servicios y cuándo se devenga cada pago antes de firmar el encargo.
Lo que ese porcentaje tiene que incluir para merecer la pena: una valoración que se sostenga con viviendas similares, un plan de venta por escrito, fotografía y presentación profesionales, comprobación de necesidades y presupuesto, la negociación dando la cara por ti y la coordinación de papeles, banco y notaría hasta la firma. Si solo te publican en un portal y esperan, ese porcentaje es caro aunque sea bajo.
Fijar el precio sin calcular gastos
Fijar el precio de venta sin haber calculado antes estos gastos. Hay propietarios que descubren el IRPF y la plusvalía después de aceptar una oferta — y el margen que creían tener no existía.
No conservar las facturas de mejoras
Tirar las facturas de las reformas. Cada mejora acreditada sube tu precio de adquisición y baja la ganancia que tributa. Guárdalas todas antes de poner la casa a la venta.
No comparar los métodos de plusvalía
Conviene comparar el cálculo objetivo con el incremento real acreditado, comprobar qué cálculo procede y solicitarlo con la documentación que exige el ayuntamiento.
Preguntas frecuentes
Lo que los propietarios preguntan antes de vender.
¿Cuánto se paga en total por vender una vivienda en Tenerife?
No hay un porcentaje fijo del precio. Depende de tu ganancia, la plusvalía municipal, la hipoteca, los documentos y los honorarios pactados. El IRPF se calcula por tramos sobre la ganancia, no sobre el precio de venta.
¿Qué pasa si vendo sin ganancia o con pérdidas?
Si no existe ganancia patrimonial, no hay IRPF por esa ganancia. Si acreditas que no hubo incremento de valor del terreno, la plusvalía municipal no se devenga. Revisa el trámite y la documentación que exige tu ayuntamiento.
¿Quién paga la notaría?
Por ley, la escritura matriz corresponde al vendedor y la primera copia al comprador, salvo pacto en contrario. En la práctica se negocia casi siempre. Lo importante es dejarlo cerrado por escrito en el contrato de arras.
¿Se puede reducir legalmente la plusvalía municipal?
Puedes solicitar el cálculo por incremento real cuando resulte inferior al objetivo y lo acredites. También conviene revisar la ausencia de incremento y las bonificaciones de la ordenanza municipal, especialmente en herencias.
Información general orientativa, actualizada en julio de 2026. No sustituye el asesoramiento fiscal de tu caso concreto: cada operación tiene matices, las ordenanzas municipales cambian y la escala aplicable depende del ejercicio de la venta.
Siguiente paso
Antes de aceptar una oferta, estima cuánto te quedaría.
Si me cuentas tu caso — cuánto te costó la casa, qué invertiste y qué esperas obtener — te ayudo a estimar qué te quedaría limpio después de impuestos y gastos, y si el momento y el precio tienen sentido.