Método objetivo
Valor catastral del suelo × coeficiente según los años de propiedad × tipo de tu ayuntamiento. Los coeficientes máximos los fija el Estado cada año; el tipo, cada municipio (máximo legal: 30%).
Guía de gastos · actualizada 2026
Gastos e impuestos al vender una vivienda en Tenerife
No hay un porcentaje único de gastos al vender una vivienda en Tenerife. El resultado depende de tu ganancia patrimonial, la plusvalía municipal, si cancelas hipoteca, los documentos que necesites y los honorarios que pactes. Antes de fijar precio, conviene estimar el neto con documentación y revisar qué gastos, exenciones o bonificaciones aplican realmente a tu caso.
El mapa completo
Seis conceptos. Dos suelen pesar más y conviene revisarlos antes de poner precio.
La mayoría de los gastos de una venta son pequeños y fijos. Los que de verdad mueven miles de euros son el IRPF de la ganancia y la plusvalía municipal, y ambos dependen de decisiones que se toman antes de vender: cómo acreditas lo que invertiste en la casa, qué método de cálculo eliges y cómo estructuras la operación.
Ir directo a la calculadora de gastos Empezar por saber cuánto vale tu casa| IRPF (ganancia) | La escala del ahorro publicada por la AEAT es 19%, 21%, 23%, 27% y 30%, aplicada por tramos sobre la ganancia, no sobre el precio. Verifica el ejercicio aplicable a tu venta. |
|---|---|
| Plusvalía municipal | Depende del ayuntamiento, del valor catastral del suelo y de los años de propiedad. Cero si no hubo incremento real. |
| Cancelación de hipoteca | Entre 600 y 1.000 € aprox. entre notaría, registro y gestoría, si la vivienda aún tiene carga inscrita. |
| Certificado energético | Entre 80 y 150 € aprox. Obligatorio para anunciar la vivienda, no solo para firmar. |
| Notaría | La matriz corresponde al vendedor salvo pacto; en la práctica suele negociarse. Déjalo cerrado en las arras. |
| Honorarios de agencia | Solo si trabajas con una. Los honorarios se pactan en cada encargo: revisa importe, IGIC, servicios, exclusividad y momento de cobro antes de firmar. |
Plusvalía municipal (IIVTNU)
Desde 2021 puedes contrastar el cálculo objetivo con el incremento real acreditado.
La plusvalía municipal grava el incremento de valor del suelo mientras fuiste propietario. Tras la reforma de 2021, puedes solicitar que se tome el incremento real cuando resulte inferior al cálculo objetivo y lo acredites conforme al procedimiento. El plazo general para liquidarla es de 30 días hábiles desde la venta.
Método real
Se calcula sobre el incremento real, aplicado a la proporción que el suelo representa en el valor catastral. Si resulta inferior al cálculo objetivo, puedes solicitarlo y acreditarlo.
Sin ganancia, sin impuesto
Si vendes por menos de lo que te costó y lo acreditas con las dos escrituras, no se paga plusvalía. No es automático: hay que declararlo y aportar la prueba dentro del plazo.
IRPF de la ganancia patrimonial
Hacienda no grava el precio de venta: grava lo que ganaste. Y eso se puede documentar mejor o peor.
La ganancia es el precio de venta menos el de compra, ajustado con los gastos e impuestos de ambas operaciones y las mejoras acreditadas (reformas con factura, no el mantenimiento). Cada factura que guardaste reduce la ganancia sobre la que tributas. Se declara en la renta del año siguiente a la venta.
Tres exenciones que conviene conocer: si reinviertes en tu nueva vivienda habitual, la parte reinvertida no tributa; si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, no tributa nada; y si tienes 65 o más y vendes otra vivienda, puedes librarte reinvirtiendo hasta 240.000 € en una renta vitalicia.
Hacer el diagnóstico gratuito antes de decidir| Hasta 6.000 € | 19% |
|---|---|
| 6.000 – 50.000 € | 21% |
| 50.000 – 200.000 € | 23% |
| 200.000 – 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 30% |
Fuente: Agencia Tributaria, escala de la base liquidable del ahorro. Comprueba la escala vigente en el ejercicio de tu venta.
Hablemos claro de honorarios
¿Y cuánto cobra el asesor? Te lo cuento yo antes de que lo preguntes.
No existe una tarifa legal única para los honorarios de agencia. Algunas agencias los pactan solo si la venta se cierra; otras pueden estructurarlos de forma distinta. Compara por escrito el importe, el IGIC, la exclusividad, los servicios y cuándo se devenga cada pago antes de firmar el encargo.
Lo que ese porcentaje tiene que incluir para merecer la pena: una valoración que se sostenga con comparables reales, un plan de venta por escrito, fotografía y presentación profesionales, filtrado de curiosos, la negociación dando la cara por ti y la coordinación de papeles, banco y notaría hasta la firma. Si solo te publican en un portal y esperan, ese porcentaje es caro aunque sea bajo.
Error caro nº 1
Fijar el precio de venta sin haber calculado antes estos gastos. Hay propietarios que descubren el IRPF y la plusvalía después de aceptar una oferta — y el margen que creían tener no existía.
Error caro nº 2
Tirar las facturas de las reformas. Cada mejora acreditada sube tu precio de adquisición y baja la ganancia que tributa. Guárdalas todas antes de poner la casa a la venta.
Error caro nº 3
Liquidar la plusvalía con el método que propone el ayuntamiento sin comparar. Tienes derecho a elegir el método más barato — pero nadie lo va a elegir por ti.
Calculadora · estimación orientativa
¿Cuánto te quedaría limpio? Hazte una idea en un minuto.
Todo se calcula en tu navegador. No guardamos ni enviamos ninguno de estos datos.
Estimación orientativa con la escala estatal del ahorro (19–30%) y costes típicos; no es asesoramiento fiscal. Afinamos tus números por WhatsApp.
Preguntas frecuentes
Lo que los propietarios preguntan antes de vender.
¿Cuánto se paga en total por vender una vivienda en Tenerife?
No hay un porcentaje fijo del precio. Depende de tu ganancia, la plusvalía municipal, la hipoteca, los documentos y los honorarios pactados. El IRPF se calcula por tramos sobre la ganancia, no sobre el precio de venta.
¿Qué pasa si vendo sin ganancia o con pérdidas?
Si no existe ganancia patrimonial, no hay IRPF por esa ganancia. Si acreditas que no hubo incremento de valor del terreno, la plusvalía municipal no se devenga. Revisa el trámite y la documentación que exige tu ayuntamiento.
¿Quién paga la notaría?
Por ley, la escritura matriz corresponde al vendedor y la primera copia al comprador, salvo pacto en contrario. En la práctica se negocia casi siempre. Lo importante es dejarlo cerrado por escrito en el contrato de arras.
¿Se puede reducir legalmente la plusvalía municipal?
Puedes solicitar el cálculo por incremento real cuando resulte inferior al objetivo y lo acredites. También conviene revisar la ausencia de incremento y las bonificaciones de la ordenanza municipal, especialmente en herencias.
Información general orientativa, actualizada en julio de 2026. No sustituye el asesoramiento fiscal de tu caso concreto: cada operación tiene matices, las ordenanzas municipales cambian y la escala aplicable depende del ejercicio de la venta.
Siguiente paso
Antes de fijar tu precio, calcula tu margen real. Es media hora que vale miles de euros.
Si me cuentas tu caso — cuánto te costó la casa, qué invertiste y qué esperas obtener — te ayudo a estimar qué te quedaría limpio después de impuestos y gastos, y si el momento y el precio tienen sentido.