En Tenerife, si buscas quién paga la comisión: en alquiler de vivienda habitual la ley obliga al propietario, y en una venta normalmente paga el vendedor. La hoja de encargo fija el porcentaje exacto, la base de cálculo y el momento del pago, así que conviene leerla antes de firmar.
Tabla de contenidos
- Qué dice la Ley 12/2023 y cómo se aplica en Tenerife
- Cómo se calcula la comisión en una venta: rangos, impuesto aplicable y ejemplos
- Cuándo cobra la agencia: hoja de encargo, arras y notaría
- Cómo negociar honorarios y elegir asesor en Tenerife Norte
- La comisión varía según el tipo de propiedad que vendas
- Agencias grandes frente a agentes particulares: qué cambia en el precio
- Qué normativa autonómica y local afecta a las comisiones en Tenerife
- Cómo detectar y reclamar una comisión abusiva
- Cómo valoro la comisión en la práctica: experiencia en Tenerife Norte
- Cómo puede ayudarte Félix López si vas a vender en Tenerife Norte
- Fuentes
- Preguntas frecuentes
Qué dice la Ley 12/2023 y cómo se aplica en Tenerife
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda establece que, en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corresponden al arrendador. En la práctica, esto significa que si alquilas tu piso en La Laguna o Puerto de la Cruz como vivienda habitual del inquilino, la agencia debe cobrarte a ti, no a la persona que se muda.
Despachos con presencia en la isla han señalado que la norma generó dudas prácticas en el mercado local, y que algunas agencias intentan repercutir cargos al inquilino bajo la excusa de servicios adicionales, según explican abogados en Tenerife. La ley no cubre todos los casos por igual:
- Los alquileres turísticos o vacacionales no quedan bajo esta protección, porque no se consideran vivienda habitual.
- Los locales comerciales y las naves industriales se rigen por pacto libre entre las partes.
- La aplicación de la normativa de arrendamientos depende del contrato y del uso; estar fuera de la protección oficial no excluye por sí solo una vivienda habitual.
Si una agencia te presenta una factura de gestión como inquilino de una vivienda habitual, pide que te justifiquen por escrito la base legal de ese cobro. Si no la hay, puedes reclamar la devolución y, si la agencia se niega, acudir a las oficinas de consumo de tu municipio.
Cómo se calcula la comisión en una venta: rangos, impuesto aplicable y ejemplos
Los honorarios de venta se acuerdan en la hoja de encargo. Compara qué servicio incluye cada propuesta y solicita base de cálculo, impuesto aplicable e importe final por escrito. En los servicios relacionados con inmuebles localizados en Canarias, revisa el IGIC; el tipo general es del 7 % en operaciones sujetas y no exentas. El régimen del prestador y las circunstancias de la operación pueden afectar a la factura. Confírmalo antes de firmar.
El porcentaje de honorarios y el impuesto son conceptos distintos. No compares propuestas sin saber si incluyen el impuesto, sobre qué base se calculan y qué trabajo cubren.
- Ejemplo hipotético sujeto y no exento de IGIC al tipo general: una venta de 200.000 € con honorarios del 4 % genera una base de 8.000 €, 560 € de IGIC y un total de 8.560 €. No es una tarifa del servicio.
- Compara el importe final de cada presupuesto, con la misma base y el mismo alcance de servicio.
- En una venta hipotética de 300.000 €, un punto porcentual equivale a 3.000 € de honorarios antes del impuesto.
Ese margen de negociación importa más de lo que parece, y conviene revisarlo junto con el resto de gastos de la operación en nuestra guía sobre impuestos y gastos al vender una vivienda en Tenerife.
Cuándo cobra la agencia: hoja de encargo, arras y notaría
La hoja de encargo es el documento que fija las condiciones económicas de la venta antes de sacar la vivienda al mercado. Debe incluir estos datos como mínimo:
- El porcentaje de comisión y la base sobre la que se calcula (precio final de venta).
- Si el impuesto aplicable va incluido en ese porcentaje o se suma aparte.
- El calendario de pagos: qué parte se cobra con las arras y qué parte en la firma de la escritura.
- Qué ocurre si la venta no llega a completarse tras firmar arras.
Es habitual fragmentar el pago entre la señal de arras y la notaría, según recoge la guía de HelpMyCash sobre comisiones inmobiliarias. El riesgo aparece cuando se acepta cobrar en el momento de una reserva sin que exista un contrato firmado que detalle condiciones de devolución.
Consejo profesional: Pide siempre que la comisión y el impuesto aplicable figuren desglosados en la hoja de encargo y en la factura final, nunca como una cifra única.
Antes de firmar, revisa también qué documentación debe tener lista el vendedor en nuestro lista de comprobación de documentos para vender una casa en Tenerife.
Cómo negociar honorarios y elegir asesor en Tenerife Norte
El porcentaje de comisión no debería ser el único criterio. Vale más fijarse en qué incluye realmente el servicio:
- El precio final conseguido frente al precio de salida, que refleja si la valoración inicial fue realista.
- El tiempo que la vivienda estuvo en el mercado antes de venderse.
- Los servicios incluidos: fotografía profesional, difusión en portales, gestión de visitas y negociación con compradores.
A la hora de negociar, pide que el pago se concentre en la firma de la escritura, no en la reserva. Esto evita pagar por una operación que finalmente no se cierra, tal como aconseja HelpMyCash. También conviene pedir un desglose por escrito y comparar al menos dos o tres propuestas de agentes que operen en tu zona.
Consejo profesional: Antes de firmar, pregunta explícitamente si la agencia puede cobrar también al comprador y qué pasa con la comisión si la venta se cancela después de las arras.
Para criterios más completos sobre cómo elegir asesor, consulta nuestra guía sobre cómo elegir asesor inmobiliario en Tenerife Norte.
La comisión varía según el tipo de propiedad que vendas
No todas las operaciones se cobran igual.
Los locales comerciales y naves industriales suelen negociarse aparte, porque el comprador suele ser un inversor o una empresa, y el proceso de búsqueda y cierre exige un trabajo distinto al de una vivienda familiar.
Las propiedades vacacionales o de uso turístico plantean otro escenario. Lo que cambia es el perfil del comprador, a menudo extranjero o buscando rentabilidad por alquiler turístico, lo que puede alargar el proceso de búsqueda y justificar honorarios distintos a los de una vivienda habitual convencional. En Tenerife Norte, donde conviven zonas residenciales consolidadas con propiedades de interés turístico en la costa, conviene preguntar directamente al agente cómo justifica su porcentaje según el tipo de inmueble que vas a vender.
Agencias grandes frente a agentes particulares: qué cambia en el precio
La oferta de intermediación en Tenerife incluye desde grandes cadenas con oficinas en varios municipios hasta agentes particulares que trabajan de forma independiente, como puede comprobarse en los listados de profesionales en Santa Cruz de Tenerife. Esa variedad influye directamente en el porcentaje que cada uno pide y en qué incluye ese porcentaje.
Las agencias con estructura grande suelen justificar comisiones en la parte alta del rango habitual argumentando mayor alcance publicitario, equipos comerciales dedicados y presencia en más portales. Un agente particular o una consultora pequeña, con menos gastos fijos, puede ofrecer honorarios más ajustados, aunque eso no siempre implica menos servicio: en Tenerife Norte, donde el mercado es más local y las decisiones de compra suelen depender del conocimiento del terreno, un asesor centrado en una zona concreta puede competir en resultado sin necesidad de cobrar en el extremo superior del rango.
La clave no está en elegir el porcentaje más bajo por sistema, sino en comparar qué recibe el vendedor a cambio: la valoración previa, la preparación de la vivienda antes de publicarla y el acompañamiento hasta la firma marcan más diferencia en el precio final que uno o dos puntos de comisión.
Qué normativa autonómica y local afecta a las comisiones en Tenerife
La Ley 12/2023 es estatal y se aplica en todo el territorio español, incluida Canarias, sin que exista hasta ahora una normativa autonómica específica que modifique el reparto de comisiones en compraventa. Lo que sí varía por comunidad autónoma son los impuestos asociados a la operación, como el impuesto de transmisiones patrimoniales, que en Canarias tiene su propio tipo y que conviene calcular aparte de la comisión del agente.
Si hay un cobro discutido, conserva la hoja de encargo, la factura y las comunicaciones. Consulta el servicio de consumo competente o asesoramiento jurídico para revisar la reclamación.
Si vendes una vivienda heredada, los criterios legales se complican porque entran en juego la plusvalía municipal y el reparto entre herederos, aspectos que conviene revisar caso por caso antes de fijar cualquier comisión con la agencia.
Cómo detectar y reclamar una comisión abusiva
Una comisión no es abusiva solo por ser alta, sino cuando no está justificada por escrito, se cobra sin hoja de encargo firmada o se reclama a quien la ley no obliga a pagar. Antes de aceptar cualquier condición, exige siempre la factura con el impuesto desglosado y conserva una copia de la hoja de encargo firmada: son los dos documentos que necesitarás si algo sale mal.
Si detectas que una agencia cobra al inquilino gastos de gestión en un alquiler de vivienda habitual, tienes derecho a exigir la devolución citando directamente la Ley 12/2023. Si la agencia se niega, puedes presentar una reclamación en la oficina municipal de consumo de tu ayuntamiento o acudir a asociaciones de consumidores con sede en la isla.
En una compraventa, la señal de alarma más común es que te pidan firmar y pagar antes de tener un contrato de encargo claro, o que el porcentaje cambie entre lo hablado verbalmente y lo que aparece en la factura final. Pedir siempre por escrito el porcentaje, la base de cálculo y si el impuesto aplicable va incluido evita la mayoría de estos conflictos antes de que se produzcan.
Cómo valoro la comisión en la práctica: experiencia en Tenerife Norte
Cuando un propietario en Tenerife Norte pregunta si una comisión determinada es razonable, la respuesta nunca es solo el porcentaje. Miro primero cómo se ha valorado la vivienda, porque un precio de salida mal calculado hace que cualquier comisión parezca cara, ya que la casa tarda meses en venderse o termina bajando de precio. Mi metodología parte de una valoración basada en datos reales del mercado local y en la preparación previa de la vivienda antes de publicarla, algo que puede consultarse con casos documentados en nuestra página de actividad verificable.
En la práctica, una comisión algo más alta puede compensar cuando incluye trabajo de preparación y acompañamiento hasta la firma, mientras que una comisión baja sin ese trabajo previo suele traducirse en más tiempo en el mercado y un precio final peor. Mi consejo cuando un vendedor duda de una propuesta es simple: pregunta qué trabajo concreto justifica ese porcentaje antes de fijarte solo en la cifra.
La comisión no mide el esfuerzo del agente, mide el resultado que consigue para ti.
— Félix
Cómo puede ayudarte Félix López si vas a vender en Tenerife Norte
Si estás valorando vender tu vivienda en Tenerife Norte y quieres saber si el precio y la comisión que te proponen tienen sentido, empezamos siempre por una valoración basada en datos reales de tu zona, no en una estimación genérica.
Trabajamos con propietarios en distintas situaciones, y cada servicio responde a una necesidad concreta:
- Una valoración comercial ayuda a preparar un rango de salida con comparables y sus limitaciones. No garantiza el precio final de venta.
- El servicio de venta en Tenerife Norte incluye preparación, estrategia y acompañamiento hasta la firma.
- Si tu vivienda lleva tiempo publicada sin resultado, el diagnóstico de venta atascada identifica qué está fallando.
- En una vivienda heredada, la preparación comercial debe coordinarse con los profesionales jurídicos y fiscales que requiera el caso. Acuerda por escrito el alcance del servicio.
Conocer la demanda real de Tenerife Norte y gestionar los trámites con datos concretos suele traducirse en un precio final más defendible que el de una valoración improvisada. Si quieres empezar, solicita tu primera valoración y hablamos de tu caso concreto.
Este artículo es información general y no sustituye el consejo de un abogado cualificado. Consulta a un profesional del derecho cualificado sobre tu caso particular antes de actuar según este contenido.
Fuentes
BOC: texto refundido del IGIC, artículo 32, tipo general. Consulta el régimen y la localización de la operación con tu asesor fiscal antes de aplicar un impuesto.
- Los honorarios de una agencia inmobiliaria: quién los paga (Tuio blog)
- Honorarios y comisiones inmobiliarias en la venta (HelpMyCash)
Preguntas frecuentes
¿Cuánto suele cobrar de comisión una inmobiliaria en una venta?
No existe una tarifa única de venta. Pide el porcentaje o importe fijo, la base de cálculo, el impuesto aplicable, el alcance del servicio y el momento del pago en la hoja de encargo.
¿Quién paga la comisión de la inmobiliaria, el comprador o el vendedor?
En una compraventa, la práctica habitual es que la comisión la pague el vendedor, aunque no existe una obligación legal que lo imponga como en el alquiler. En arrendamientos de vivienda habitual, la Ley 12/2023 sí obliga expresamente al arrendador a asumir los gastos de gestión.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una casa de segunda mano en Canarias?
La compra de una vivienda de segunda mano en Canarias tributa principalmente por el impuesto de transmisiones patrimoniales, cuyo tipo y condiciones conviene consultar con un profesional o en fuentes oficiales antes de cerrar la operación. Este impuesto es independiente de la comisión de la agencia y se calcula sobre el valor de la vivienda.
¿Cuándo cobra la comisión una inmobiliaria en una venta?
El cobro suele repartirse entre el momento de las arras y la firma de la escritura, según las condiciones fijadas en la hoja de encargo. Es recomendable negociar que la mayor parte del pago se concentre en la notaría, para evitar abonar comisión por una operación que finalmente no se cierra.
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