Impuestos al vender piso en España: guía completa 2026

La venta puede generar una ganancia o pérdida que debe tratarse en la declaración. La reinversión o la edad pueden dar derecho a exención si se cumplen los requisitos; no la presupongas.

• IRPF: grava la ganancia patrimonial (precio de venta menos precio de compra, ajustado por gastos), y lo gestiona la Agencia Tributaria.
• Plusvalía municipal (IIVTNU): la cobra el ayuntamiento y depende del valor catastral y los años de posesión.
• El IBI se devenga a uno de enero y lo debe el sujeto pasivo de esa fecha. El reparto económico entre las partes es distinto y conviene dejarlo pactado en la escritura.

Consejo profesional: antes de fijar el precio de venta, reúne las escrituras de compra, las facturas de reformas con NIF y los recibos del IBI. Ese dossier es lo que te va a permitir calcular la ganancia real y no pagar de más.

Puntos clave

Calcular correctamente los impuestos al vender piso exige justificar gastos con factura, comparar métodos de plusvalía y verificar exenciones antes de firmar.

Impuestos al vender piso: quién cobra qué y qué gastos aparecen

A estos tributos hay que sumar los gastos habituales de la operación: notaría para la escritura, cancelación registral de la hipoteca si aún la tienes, certificado energético, y la comisión de la inmobiliaria si has vendido con intermediación. Según estimaciones de mercado, el certificado energético cuesta entre 60 y 130 euros, la cédula de habitabilidad entre 55 y 90 euros, y la cancelación registral de la hipoteca entre 400 y 1.000 euros.

Sumando impuestos y gastos, el coste total de vender un piso suele representar una parte del precio de venta, aunque el importe final depende del municipio, de la plusvalía a pagar y de si hay que cancelar hipoteca.

IRPF por ganancia patrimonial: fórmula, tramos y ejemplo con números

La ganancia patrimonial se calcula restando el valor de adquisición al valor de transmisión. El valor de transmisión es el precio de venta menos los gastos que hayas pagado para vender (comisión de la inmobiliaria, plusvalía municipal si corre a tu cargo). El valor de adquisición es el precio que pagaste al comprar, más el ITP o el IVA que abonaste entonces, los gastos de notaría y registro de aquella compra, y las reformas con factura que hayan mejorado el inmueble.

1. Valor de transmisión: precio de venta menos gastos de venta deducibles.
2. Las inversiones y mejoras justificadas pueden aumentar el valor de adquisición. El mantenimiento y las reparaciones no tienen ese tratamiento por el solo hecho de disponer de factura.
3. Ganancia patrimonial: resta entre ambos valores.
4. Cuota a pagar: aplicación de los tramos del ahorro sobre esa ganancia.

Para residentes sujetos a IRPF, la ganancia se integra en la base del ahorro y se aplica la escala del ejercicio junto con las demás rentas y compensaciones. No se aplica un tipo único al precio de venta. Revisa el ejemplo completo de cálculo de la ganancia y confirma la cuota con tu asesor fiscal.

Un ejemplo simplificado: compraste un piso por 150.000 euros y lo vendes por 220.000 euros. Si sumas 8.000 euros de notaría y registro de la compra original y 12.000 euros en reformas con factura, tu valor de adquisición sube a 170.000 euros. Restando la comisión de venta (digamos 6.000 euros), tu valor de transmisión queda en 214.000 euros. La ganancia patrimonial pasa de 70.000 euros (sin deducir nada) a 44.000 euros solo por justificar gastos correctamente. Esa diferencia se traduce directamente en menos cuota que pagar a Hacienda.

La ganancia se declara en la Renta del año siguiente a la venta, dentro de la campaña habitual de abril a junio.

Plusvalía municipal: dos métodos de cálculo y cómo evitarla

La plusvalía municipal, técnicamente el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), grava el aumento de valor del suelo durante los años de posesión. Desde la reforma de 2021 existen dos formas de calcularla, y tienes derecho a elegir la que te resulte más barata.

• Método objetivo: multiplica el valor catastral del suelo por unos coeficientes que fija cada ayuntamiento según los años de tenencia.
• Método real: calcula el incremento efectivo comparando el precio de compra y el de venta, aplicando la proporción del valor del suelo sobre el total catastral.
• No sujeción al IIVTNU por inexistencia de incremento del valor del suelo, que debe acreditarse ante el ayuntamiento.

El ayuntamiento aplicará de oficio el método objetivo si no le indicas lo contrario, y ese método suele salir más caro que el real en mercados con poca revalorización. El plazo habitual para liquidar la plusvalía es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura.

Consejo profesional: pide al ayuntamiento o a tu gestoría el cálculo comparativo de ambos métodos antes de firmar la liquidación. Conserva las dos escrituras (compra y venta) porque son la prueba que necesitas si quieres acreditar que no hubo incremento y evitar pagar.

Para obtener el valor catastral actualizado de tu vivienda, puedes consultarlo directamente en la sede electrónica del Catastro.

Gastos deducibles: qué acepta Hacienda y qué errores evitar

Reducir la ganancia patrimonial depende casi por completo de lo que puedas justificar con papel. Hacienda admite como parte del valor de adquisición el ITP o el IVA que pagaste al comprar, los gastos de notaría y registro de aquella operación, y las reformas que hayan mejorado el inmueble, siempre con factura a tu nombre.

• El ITP, IVA o IGIC, según la adquisición de la compra original suma directamente al valor de adquisición.
• La comisión de la inmobiliaria en la venta actual resta del valor de transmisión.
• Los gastos de mantenimiento corriente (pintura, pequeñas reparaciones) no cuentan como mejora deducible.

El error más frecuente es pagar reformas en efectivo sin factura formal. Si la factura no incluye el NIF del profesional y el detalle de la obra, Hacienda puede rechazar esa deducción por completo, aunque el gasto sea real. Organizar un dossier con todas las facturas y las dos escrituras antes de poner el piso en venta te ahorra disgustos en la declaración de la Renta.

Exenciones y pérdidas: situaciones fiscales distintas

Tres supuestos concretos pueden dejarte sin factura de IRPF, y conviene conocerlos antes de fijar precio.

1. Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en otra vivienda habitual, puedes quedar exento total o parcial. El plazo son dos años, antes o después de la venta, y debes manifestarlo en tu declaración.
2. Exención por edad: si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia queda exenta sin límite de importe, sin necesidad de reinvertir en nada.
3. Venta a pérdidas: si vendes por menos de lo que pagaste, no hay ganancia patrimonial y no pagas IRPF; además, puedes acreditar la ausencia de incremento del suelo para quedar exento también de la plusvalía municipal.

Estos tres supuestos cubren buena parte de las ventas de vivienda habitual en España, pero no aplican automáticamente a segundas residencias ni a pisos comprados como inversión.

Plazos fiscales y documentos que necesitas reunir

El calendario tiene dos fechas que no puedes confundir. La ganancia patrimonial se declara en la Renta del año siguiente a la venta, dentro de la campaña de primavera. La plusvalía municipal, en cambio, se liquida en un plazo de 30 días hábiles desde la firma, mucho antes de tu próxima declaración de la Renta.

• Escrituras de compra y de venta del piso.
• Facturas de reformas con NIF del profesional.
• Recibos del IBI de los últimos años.
• Certificado energético y nota simple del Registro.

Consejo profesional: lleva este dossier completo a tu gestoría antes de firmar, no después. Un asesor puede detectar si te conviene el método objetivo o el real de plusvalía antes de que sea tarde para elegir.

Lista de comprobación del asesor: pasos previos a poner el piso en venta

Antes de publicar el anuncio, conviene tener claros tres frentes: la documentación fiscal, el cálculo comparativo de la plusvalía y el momento de las reformas pendientes.

• Reúne todas las facturas de reformas y verifica que incluyan NIF y detalle de la obra.
• Calcula la plusvalía por ambos métodos (objetivo y real) antes de aceptar la liquidación del ayuntamiento.
• Solicita el certificado catastral actualizado para confirmar el valor del suelo.
• Si planeas reinvertir, coordina los plazos de compra y venta con antelación suficiente.

Si tienes previsto reformar antes de vender, hazlo con factura y NIF: una reforma sin justificante no reduce tu factura fiscal por mucho que hayas gastado en ella.

Vender bien un piso en Tenerife Norte no es solo cuestión de precio: es entender qué papeles necesitas antes de firmar y qué método fiscal te conviene más. Ese trabajo previo es el que marca la diferencia entre una venta tranquila y una sorpresa en la declaración.

Consulta también la guía local sobre gastos e impuestos al vender en Tenerife para ver cifras aplicables a municipios concretos de la isla.

IBI y el reparto proporcional del año de la venta

En la práctica, quien recibe el recibo del IBI es la persona que consta como propietaria en el Catastro a fecha 1 de enero de ese año, normalmente el vendedor si la venta se produce después de esa fecha. Por eso es habitual pactar en el contrato de compraventa una compensación económica: el comprador reembolsa al vendedor la parte proporcional del IBI que corresponde a los meses en que ya es el nuevo propietario.

Pactad por escrito el reparto económico del IBI. El sujeto pasivo ante el ayuntamiento se determina a uno de enero; una distribución privada no cambia esa obligación tributaria.

Vender un piso con hipoteca pendiente: qué cambia fiscalmente

Tener hipoteca viva no añade un impuesto nuevo, pero sí complica el proceso y añade un gasto que hay que tener en cuenta al calcular cuánto te queda realmente de la venta. La cancelación registral de la hipoteca, es decir, el trámite que borra la carga del Registro de la Propiedad una vez pagada la deuda pendiente, cuesta habitualmente entre 400 y 1.000 euros según la notaría y el registro que gestionen el trámite.

Desde el punto de vista del IRPF, lo relevante sigue siendo la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión, no la deuda pendiente con el banco. Es un error común pensar que si vendes por lo mismo que debes al banco no hay ganancia patrimonial: la ganancia se calcula sobre el precio de compra original, no sobre la deuda hipotecaria actual. Puedes deber 100.000 euros al banco y aun así generar una ganancia fiscal si compraste el piso hace años por mucho menos de lo que lo vendes ahora.

Comprador, vendedor, banco y notaría coordinan el destino de los fondos: parte del precio puede pagarse directamente al acreedor y otra reservarse para gastos acordados. No es una retención automática del notario.

Vender una vivienda heredada o recibida en donación

Una vivienda heredada o donada tiene un punto de partida fiscal distinto al de una compra normal, y eso cambia el cálculo del IRPF cuando decides venderla. El valor de adquisición, en estos casos, no es lo que pagaste (porque no pagaste nada por comprarla), sino el valor que se declaró en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones en el momento de heredar o recibir la donación.

Esto tiene una consecuencia práctica importante: si el valor declarado en la herencia fue bajo, la ganancia patrimonial en el momento de la venta puede resultar más alta de lo esperado, porque la diferencia respecto al precio de venta será mayor. Conviene revisar con detalle qué valor se declaró entonces, porque ese dato condiciona directamente cuánto pagarás de IRPF ahora.

Antes de vender una vivienda heredada debe acreditarse y formalizarse la adquisición hereditaria y cumplir sus obligaciones fiscales. Notaría y Registro deben coordinar el tracto; no siempre es necesaria una inscripción separada anterior a la escritura de venta.

Las exenciones por reinversión y por mayores de 65 años aplican igual a una vivienda heredada, siempre que cumpla el requisito de ser la vivienda habitual del heredero en el momento de la venta.

Vivienda habitual, segunda residencia o piso alquilado: no tributan igual

El tipo de inmueble que vendes determina qué exenciones puedes aplicar, y ahí está una de las confusiones más comunes entre vendedores. La exención por reinversión y la exención por edad (mayores de 65 años) solo aplican cuando el piso vendido es tu vivienda habitual, es decir, donde has residido de forma efectiva durante un tiempo continuado.

Una segunda residencia no disfruta de la exención propia de vivienda habitual. Para mayores de 65 años puede existir la exención por reinversión en renta vitalicia asegurada, con límites y requisitos específicos.

Si el piso ha estado alquilado, el cálculo de la ganancia patrimonial se complica un poco más: hay que descontar las amortizaciones que se hayan aplicado durante los años de alquiler, porque Hacienda las resta del valor de adquisición al calcular la ganancia final. Esto suele traducirse en una ganancia patrimonial mayor de la que el propietario espera, precisamente porque el valor de adquisición baja por las amortizaciones acumuladas.

Vender a un particular o a una inmobiliaria: ¿cambian las obligaciones?

Da igual que el comprador final sea un particular o que vendas a través de una inmobiliaria que luego revende: las obligaciones fiscales del vendedor ante Hacienda y ante el ayuntamiento son exactamente las mismas.

Lo que sí cambia es el gasto que asumes por la intermediación. Si vendes directamente a un particular sin intermediarios, te ahorras esa comisión, pero también asumes tú solo la negociación, la búsqueda de comprador y la revisión de la documentación.

Un caso distinto es vender directamente a una empresa que compra vivienda para revender rápido, sin intención de habitarla. Estas operaciones suelen cerrarse a precios algo por debajo de mercado a cambio de rapidez y certeza en el cobro, lo que puede reducir tu ganancia patrimonial en comparación con una venta a particular a precio de mercado, aunque el tratamiento fiscal de esa ganancia sea idéntico en ambos casos.

En ningún caso, vender a un particular o a un profesional del sector cambia el plazo de 30 días hábiles para liquidar la plusvalía municipal ni el plazo de la campaña de la Renta para declarar el IRPF.

Sanciones por errores en la declaración y cómo evitarlas

No declarar la ganancia patrimonial de la venta, o declararla mal, tiene consecuencias que van más allá de un simple recargo. Hacienda cruza automáticamente los datos de la escritura notarial con tu declaración de la Renta, así que omitir la venta no suele pasar desapercibido durante mucho tiempo.

Los errores más habituales que generan problemas son tres: no declarar la venta en absoluto, aplicar una exención (reinversión o mayores de 65) sin cumplir realmente los requisitos, y deducir gastos de reforma sin factura válida con NIF. En los tres casos, Hacienda puede exigir la cuota no ingresada más los intereses de demora correspondientes, y si detecta que hubo ocultación deliberada, puede añadir sanciones adicionales sobre la cuota defraudada.

Con la plusvalía municipal el riesgo es distinto pero igual de real: no liquidarla dentro del plazo de 30 días hábiles genera recargos que aumentan cuanto más tiempo pase sin regularizar la situación. Muchos ayuntamientos aplican liquidaciones de oficio con el método objetivo si el vendedor no presenta su propio cálculo, lo que suele salir más caro que gestionarlo a tiempo.

La forma más segura de evitar estos problemas es sencilla: declarar siempre la venta, guardar toda la documentación que justifique gastos y exenciones, y comprobar con una gestoría o asesor si cumples realmente los requisitos antes de aplicar cualquier exención. Anticiparse siempre sale más barato que corregir después.

Lo que la mayoría no entiende sobre la fiscalidad de vender un piso

La creencia más extendida es que la plusvalía municipal es un pago automático e inevitable. No lo es. Desde que existe la posibilidad de acreditar la ausencia de incremento del valor del suelo, muchos vendedores en zonas donde el mercado ha estado plano durante años están pagando un impuesto que legalmente podrían evitar, simplemente porque nadie les pidió el cálculo comparativo antes de firmar.

El segundo error, más silencioso, es tratar la documentación como un trámite de última hora. La diferencia entre pagar IRPF sobre 70.000 euros de ganancia o sobre 44.000 euros no depende de ningún truco fiscal: depende de si guardaste la factura de la reforma de la cocina hace ocho años. Eso no se improvisa en abril, cuando toca declarar.

Lo que de verdad cambia el resultado final no es conocer los tramos del IRPF de memoria, sino ordenar el dossier de escrituras y facturas antes de fijar el precio de salida. Quien lo hace bien no paga menos por suerte: paga menos porque tiene los papeles que Hacienda exige para reconocer cada gasto y cada exención.

— Félix

Cómo te ayuda un asesor local a preparar la venta con una previsión fiscal revisada

Calcular impuestos al vender piso no es solo aplicar una fórmula: es saber qué documentos pedir, qué método de plusvalía te conviene y cuándo activar cada trámite. En Tenerife Norte, ese trabajo previo marca la diferencia entre una venta tranquila y una sorpresa en la declaración de la Renta del año siguiente.

Félix López ofrece valoración estratégica con datos reales del mercado local, cálculo comparativo de la plusvalía municipal y coordinación directa con gestoría para revisar qué gastos son deducibles antes de fijar el precio de salida. También ayuda en casos más delicados: viviendas heredadas, herencias con varios propietarios o pisos que llevan meses sin venderse por un precio mal calculado desde el principio.

Puedes consultar la calculadora de plusvalía municipal para Tenerife para tener una primera estimación, y revisar casos reales documentados de ventas gestionadas en la zona. Si quieres una valoración concreta de tu piso junto con el cálculo fiscal aplicable a tu caso, el siguiente paso es solicitar asesoramiento directo con Félix López antes de publicar el anuncio.

Enlaces oficiales y herramientas para verificar cálculos

• Agencia Tributaria: qué ocurre al vender un inmueble
• Sede electrónica del Catastro
• Calculadora de plusvalía municipal en Tenerife

Preguntas frecuentes

¿Qué impuestos se pagan al vender una vivienda en España?

Principalmente el IRPF por la ganancia patrimonial ante Hacienda y la plusvalía municipal ante el ayuntamiento, además de la parte proporcional del IBI del año de la venta.

¿Cuándo puedo vender mi casa sin pagar impuestos?

La reinversión y la transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años pueden dar derecho a exención si se cumplen sus requisitos. Una pérdida se declara y se compensa conforme a las reglas del impuesto; no es una exención. La falta de incremento del suelo debe acreditarse para la no sujeción a plusvalía municipal.

Recomendación

• Gastos e impuestos al vender una vivienda en Tenerife (2026)
• Actividad pública y casos documentados de Félix López
• Vender piso en Tacoronte: lista del comprador
• Precio de salida de vivienda en Tenerife Norte

Matices que cambian la liquidación

En IRPF, las inversiones y mejoras justificadas pueden aumentar el valor de adquisición; conservar facturas de mantenimiento no las convierte en mejoras. Si hubo alquiler, se descuentan las amortizaciones fiscalmente deducibles, al menos la mínima. Una pérdida patrimonial se declara y puede compensarse con las reglas del impuesto: no es una exención.

La no sujeción a plusvalía por falta de incremento debe acreditarse ante el ayuntamiento. El método objetivo usa valor catastral del suelo y coeficientes; el incremento real puede usarse cuando se acredita inferior. En ventas, el plazo general es de treinta días hábiles. El pacto privado sobre quién paga no cambia al sujeto pasivo legal.

El IBI se devenga el uno de enero: quien resulte sujeto pasivo en esa fecha responde ante el ayuntamiento. El reparto económico entre vendedor y comprador es una cuestión distinta, que conviene pactar expresamente; no depende de una costumbre notarial autonómica.

Para mayores de 65 años, además de la exención de la vivienda habitual, existe otra posible exención al reinvertir en renta vitalicia asegurada, con límite de 240.000 euros y plazo de seis meses, cumpliendo requisitos. No afirmes que una segunda vivienda tributa sin excepción por la edad.