IRPF venta vivienda: cómo declarar y cuándo estás exento

IRPF venta vivienda: cómo declarar y cuándo estás exento

Sí: vender una vivienda genera una ganancia o pérdida patrimonial que debes incluir en tu declaración del IRPF, integrada en la base del ahorro. Pero puede quedar exenta, total o parcialmente, si se cumplen ciertos requisitos. Los más relevantes son:

• Reinversión en vivienda habitual: la ganancia queda exenta si reinviertes el importe total obtenido en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años (antes o después de la venta). Si solo reinviertes una parte, la exención es proporcional.
• Mayores de 65 años: la transmisión de la vivienda habitual queda exenta sin límite de importe, sin necesidad de reinvertir.
• Dependencia severa o gran dependencia: exención si la venta responde a un traslado a residencia o centro especializado, cumpliendo los requisitos administrativos.
• Dación en pago: exención para quienes acrediten insolvencia y cedan la vivienda habitual para cancelar la deuda hipotecaria.

Si la reinversión no se produce en el mismo año de la venta, debes manifestar en la declaración de ese ejercicio la intención de acogerte a la exención. Guarda todas las facturas, la escritura de venta y el justificante del precio de transmisión desde el primer momento.

Puntos clave

Calcular correctamente la ganancia patrimonial y aplicar las exenciones disponibles puede reducir de forma significativa la cuota de IRPF por la venta de tu vivienda.

Tabla de contenidos

• ¿Cómo calcular la ganancia patrimonial en el IRPF por la venta de tu piso?
• ¿Cuándo y cómo aplica la exención por reinversión en vivienda habitual?
• Otras exenciones: mayores de 65 años, dependencia y dación en pago
• Cómo reflejar la venta en tu declaración de la renta
• ¿Qué relación tiene la plusvalía municipal con el IRPF?
• ¿Qué pasa si vendes y no eres residente en España?
• Ejemplo práctico y errores que generan regularizaciones
• Lo que un asesor inmobiliario hace antes de que firmes
• Felixlopez te ayuda a vender con los números claros desde el principio
• Fuentes
• Preguntas frecuentes

¿Cómo calcular la ganancia patrimonial en el IRPF por la venta de tu piso?

La fórmula es sencilla en su estructura, aunque los detalles marcan la diferencia:

Ganancia patrimonial = valor de transmisión − valor de adquisición

Según las reglas generales de cálculo de la Agencia Tributaria, el valor de transmisión es el importe real por el que se vende, salvo que sea inferior al valor normal de mercado, en cuyo caso prevalece este último.

Qué compone el valor de transmisión

El precio de venta escriturado, menos los gastos directamente vinculados a la operación que paga el vendedor:

• Comisión de la agencia inmobiliaria (con factura)
• Plusvalía municipal (IIVTNU) si la abona el transmitente
• Gastos de cancelación registral de la hipoteca
• Honorarios notariales y registrales imputables al vendedor

Qué compone el valor de adquisición

El precio de compra original, más los gastos e impuestos de la adquisición (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría), más las inversiones y mejoras acreditadas con factura, menos las amortizaciones fiscalmente aplicadas (relevante si la vivienda estuvo en alquiler o afecta a actividad económica).

Un punto que muchos vendedores pasan por alto: si el valor declarado en escritura es inferior al valor de referencia catastral, Hacienda puede regularizar la ganancia tomando ese valor como referencia. Conviene comprobarlo antes de fijar el precio y conservar justificantes que acrediten el precio real de mercado.

Tabla de cálculo simplificado

Nota: estos importes son ejemplos ilustrativos para facilitar el entendimiento de cómo se calcula la ganancia.

La ganancia tributa en la base del ahorro. Según guías del sector, los tramos de la base del ahorro van del 19 % para los primeros 6.000 € hasta el 30 % para importes que superen los 300.000 €, con tramos intermedios al 21 %, 23 % y 27 %.

¿Cuándo y cómo aplica la exención por reinversión en vivienda habitual?

La exención por reinversión es la más utilizada y también la que genera más dudas. La Agencia Tributaria establece dos condiciones previas: la vivienda transmitida debe ser tu vivienda habitual y la nueva también debe serlo.

Plazos:

• Reinversión en vivienda ya construida: 2 años antes o después de la venta.
• Autopromoción u obra nueva: 4 años para finalizar la construcción desde la fecha de venta.

Proporcionalidad: si solo reinviertes una parte del importe obtenido, la exención se aplica en la misma proporción.

Financiación: no es obligatorio usar el dinero obtenido de la venta. La reinversión puede realizarse con financiación ajena o mediante subrogación de préstamo hipotecario, lo que da margen para planificar la operación sin descapitalizarse.

• Si la reinversión no se produce en el mismo año fiscal de la venta, debes declarar la intención de acogerte a la exención en la declaración del ejercicio en que obtienes la ganancia. Sin esa manifestación expresa, Hacienda puede denegar la exención aunque reinviertas después.
• La rehabilitación de la nueva vivienda se asimila a adquisición, siempre que cumpla los requisitos técnicos y administrativos.
• Para ventas tras divorcio o separación, los plazos de reinversión pueden verse afectados por la sincronización entre la venta y la compra de la nueva vivienda habitual.

Consejo profesional: si vas a acometer una obra o autopromoción, formaliza contratos de obra con empresa registrada, exige certificaciones de avance y de final de obra, y conserva todos los pagos justificados. Hacienda puede requerir esa documentación para validar que la construcción se terminó dentro del plazo de 4 años.

Otras exenciones: mayores de 65 años, dependencia y dación en pago

Estas situaciones permiten la exención total sin necesidad de reinvertir, aunque cada una tiene sus propias condiciones.

Mayores de 65 años: la transmisión de la vivienda habitual queda completamente exenta, sin límite de importe. No hace falta reinvertir ni destinar el dinero a ningún fin concreto. La clave es que la vivienda vendida sea la habitual en el momento de la transmisión.

Renta vitalicia para mayores de 65: si la vivienda vendida no es la habitual, los mayores de 65 pueden quedar exentos destinando el importe a una renta vitalicia asegurada, con un límite de 240.000 € y en un plazo de 6 meses desde la venta. Esta opción tiene condiciones específicas que conviene revisar con un gestor fiscal.

Dependencia severa o gran dependencia: la exención aplica cuando la venta responde a un traslado a una residencia o centro especializado. Requiere acreditar el grado de dependencia mediante resolución administrativa.

Dación en pago: queda exenta la ganancia derivada de la transmisión de la vivienda habitual cuando se cede al banco para cancelar la deuda hipotecaria, siempre que el deudor acredite insolvencia y no disponga de otros bienes suficientes para satisfacer la deuda.

Copropiedad y herencias

Cuando la vivienda pertenece a varios titulares, la ganancia se reparte entre ellos en proporción a su cuota de participación. Cada copropietario la declara de forma independiente en su IRPF. En el caso de herencias, el valor de adquisición es el declarado en el impuesto de sucesiones más los gastos inherentes a la herencia (notaría, registro, impuesto de sucesiones pagado). Para ventas de casas heredadas en Tenerife, determinar correctamente ese valor de adquisición es uno de los puntos más delicados del cálculo.

Cómo reflejar la venta en tu declaración de la renta

Estos son los pasos para declarar correctamente la ganancia patrimonial derivada de la venta de un inmueble:

1. Localiza el apartado correcto. La ganancia se integra en la base del ahorro, dentro del apartado de «Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de transmisiones de elementos patrimoniales» (casillas del bloque F2 o equivalente según el formulario vigente de la Agencia Tributaria).
2. Introduce los datos de la transmisión. Fecha y valor de transmisión, fecha y valor de adquisición, gastos deducibles en cada operación. El programa Renta Web de la Agencia Tributaria guía el proceso campo a campo.
3. Declara la intención de reinvertir si procede. Si la reinversión no se ha completado en el mismo ejercicio, marca la casilla correspondiente a la exención por reinversión y consigna el importe que prevés reinvertir. Sin este paso, la exención no queda reservada.
4. Adjunta o conserva la documentación de soporte. No se adjunta a la declaración, pero debes tenerla disponible ante un requerimiento: escrituras de compra y venta, facturas de reformas con NIF del emisor, justificantes de gastos (notaría, registro, ITP/IVA), recibo de la plusvalía municipal y certificado de cancelación de hipoteca. El checklist de documentos para vender en Tenerife recoge los más habituales.
5. Presenta en plazo. La declaración del IRPF del año en que se produce la venta se presenta en la campaña de renta del año siguiente (habitualmente entre abril y junio). Una presentación fuera de plazo sin requerimiento previo genera un recargo del 1 % por cada mes completo de retraso; con requerimiento, puede derivar en sanción del 50 % al 150 % de la cuota no ingresada, más intereses de demora.
6. Ventas a plazos o con precio aplazado. Si el precio se cobra en varios ejercicios, la ganancia puede imputarse proporcionalmente a cada año de cobro, lo que permite distribuir la carga fiscal.

Consejo profesional: pide al notario una copia simple de la escritura el mismo día de la firma y solicita al ayuntamiento el justificante de pago de la plusvalía municipal en cuanto lo liquides. Son los dos documentos que más tardan en localizarse cuando llega la campaña de renta.

¿Qué relación tiene la plusvalía municipal con el IRPF?

Son dos impuestos distintos que gravan aspectos diferentes de la misma operación.

• La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) grava el incremento del valor del suelo desde la adquisición hasta la transmisión. Lo gestiona el ayuntamiento y, salvo pacto en contrario, lo paga el vendedor.
• El IRPF grava la ganancia patrimonial total de la operación, calculada como diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición.

La conexión entre ambos es directa: la plusvalía municipal que paga el vendedor es un gasto deducible del valor de transmisión en el cálculo del IRPF. Si pagas 3.200 € de plusvalía, ese importe reduce tu ganancia patrimonial sujeta al IRPF. Para que Hacienda acepte la deducción, necesitas el justificante de pago emitido por el ayuntamiento. Puedes estimar el importe antes de la venta con la calculadora de plusvalía municipal en Tenerife.

Un riesgo frecuente: cuando el precio escriturado difiere significativamente del valor catastral, el ayuntamiento puede calcular la plusvalía sobre una base distinta a la que tú declaras en el IRPF, lo que puede generar ajustes cruzados. Guarda siempre el justificante de pago y la liquidación municipal detallada.

¿Qué pasa si vendes y no eres residente en España?

Los vendedores no residentes tributan por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), no por el IRPF, pero las reglas de cálculo de la ganancia son similares. Hay varias particularidades importantes:

• Retención a cuenta del 3 %: el comprador está obligado a retener e ingresar en Hacienda el 3 % del precio de venta en el momento de la firma (modelo 211). Esta retención es a cuenta del IRNR del vendedor, no un impuesto definitivo.
• Declaración del vendedor no residente: tras la retención, el vendedor debe presentar su propia declaración de IRNR (modelo 210) para regularizar la ganancia real, deducir gastos y, si la retención supera la cuota, solicitar la devolución del exceso.
• Residentes en la UE o el EEE: pueden aplicar tipos similares a los de residentes y acceder a determinadas deducciones. Las normas específicas y los convenios de doble imposición aplicables varían según el país de residencia. Para una visión completa de los impuestos sobre propiedades en España para residentes y no residentes, conviene consultar una guía especializada.
• Coordinación con el notario: el notario debe conocer la condición de no residente del vendedor antes de la firma para gestionar correctamente la retención. Si no se comunica a tiempo, el comprador puede verse obligado a ingresar la retención de su propio bolsillo.

Ejemplo práctico y errores que generan regularizaciones

Caso numérico paso a paso

Datos del ejemplo:

Sobre una ganancia de 89.200 €, la cuota aproximada sería:

• 6.000 € × 19 % = 1.140 €
• 44.000 € × 21 % = 9.240 €
• 39.200 € × 23 % = 9.016 €
• Cuota total aproximada: 19.396 €

La ganancia exenta sería 48.257 € y la sujeta a tributación, 40.943 €, con una cuota sensiblemente inferior.

Para más casos resueltos con cifras reales, el manual práctico de IRPF de la Agencia Tributaria incluye un caso de transmisión de piso con ajuste por amortizaciones.

Errores frecuentes que acaban en regularización

1. No conservar facturas de reformas. Hacienda solo acepta mejoras acreditadas con factura completa (NIF del emisor, descripción de la obra, fecha). Los presupuestos o los recibos de transferencia sin factura no son suficientes.
2. Confundir mantenimiento con inversión. Pintar, reparar una gotera o cambiar un electrodoméstico son gastos de mantenimiento, no mejoras que aumenten el valor de adquisición. Solo las obras que amplían o mejoran la vivienda son deducibles.
3. No manifestar la intención de reinvertir. Si la reinversión se produce en el año siguiente al de la venta y no se declaró la intención en el ejercicio de la venta, Hacienda puede liquidar la ganancia íntegra con intereses de demora.
4. Ignorar el valor de referencia catastral. Si el precio escriturado es inferior, Hacienda puede regularizar la ganancia usando ese valor como base. Compruébalo en la sede electrónica del Catastro antes de firmar.

Consejo profesional: pide al notario que incluya en la escritura una cláusula que identifique quién paga la plusvalía municipal. Si la abona el comprador por acuerdo entre partes, no podrás deducirla de tu valor de transmisión en el IRPF.

Lo que un asesor inmobiliario hace antes de que firmes

La mayoría de los errores fiscales en una venta no ocurren en la declaración de la renta: ocurren semanas antes, cuando se fija el precio, se redacta el contrato de arras o se decide quién paga qué gasto. Un asesor inmobiliario con experiencia en el mercado local revisa la documentación antes de que el vendedor se siente ante el notario.

En operaciones concretas en Tenerife Norte, eso significa calcular previamente la ganancia patrimonial estimada, identificar si aplica alguna exención, coordinar con el gestor fiscal la manifestación de reinversión si procede y negociar en el contrato privado qué gastos asume cada parte. El conocimiento de los valores de mercado locales también sirve para anticipar si el precio escriturado puede quedar por debajo del valor de referencia catastral y preparar la justificación antes de que Hacienda la pida.

Las operaciones más delicadas son las ventas tras herencia, las de inmuebles en copropiedad y las que implican autopromoción o rehabilitación. En esos casos, la coordinación entre el asesor inmobiliario, el notario y el gestor fiscal desde el principio evita que un error documental bloquee la exención o genere una liquidación complementaria meses después. Los casos documentados de Felixlopez incluyen situaciones de este tipo resueltas con la documentación en orden desde el primer paso.

Felixlopez te ayuda a vender con los números claros desde el principio

Calcular el IRPF de una venta no es solo rellenar casillas: empieza cuando fijas el precio, cuando decides quién paga la plusvalía y cuando eliges si reinvertir o no. Felixlopez trabaja con propietarios en Tenerife Norte que quieren vender sin sorpresas fiscales: calcula la ganancia patrimonial estimada antes de salir al mercado, revisa los documentos necesarios para justificar gastos ante Hacienda y coordina con tu gestor o abogado fiscal los pasos de la reinversión, si es tu caso.

El resultado es una venta preparada, con los números sobre la mesa y sin carreras de última hora para reunir facturas que debían estar guardadas desde hace años. Si quieres saber cuánto pagarás de IRPF antes de firmar, habla con Felixlopez y empieza con una valoración real de tu vivienda en Tenerife Norte.

Fuentes

Para profundizar o verificar los datos de esta guía, estas son las fuentes directas:

• Transmisión de la vivienda habitual con reinversión — Agencia Tributaria
• IRPF venta vivienda 2026 Cálculo + Exenciones + Simulador | Trustin

Conserva siempre los documentos originales: Hacienda puede requerir justificantes hasta cuatro años después de presentar la declaración.

Este artículo es información general y no sustituye el consejo de un asesor financiero cualificado. Consulte a un profesional financiero cualificado sobre su caso particular antes de actuar según este contenido.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto se paga de IRPF al vender una vivienda?

¿Qué impuestos se pagan al vender una casa en España?

El vendedor paga el IRPF sobre la ganancia patrimonial y, salvo pacto en contrario, la plusvalía municipal (IIVTNU).

¿Cómo evitar pagar el IRPF por la venta de la vivienda?

La vía más habitual es la exención por reinversión: si reinviertes el importe obtenido en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia queda exenta total o proporcionalmente. Debes manifestar la intención en la declaración del ejercicio de la venta si la reinversión no se produce ese mismo año.

¿Quién está exento de pagar IRPF por la venta de su vivienda?

Los mayores de 65 años que venden su vivienda habitual están exentos sin límite de importe. También lo están quienes se encuentran en situación de dependencia severa o gran dependencia y quienes realizan una dación en pago acreditando insolvencia, siempre que la vivienda transmitida sea la habitual y se cumplan los requisitos específicos de cada supuesto.

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